Neuer Bericht für Mainfranken: Immobilienmärkte in Würzburg und Schweinfurt auf Vorkrisenniveau

MAINFRANKEN – Der Wohnimmobilienmarkt in Würzburg samt Umland ist durch einen angespannten Markt und spürbare Nachfrageüberhänge gekennzeichnet, was seit geraumer Zeit zu stetig steigenden Miet- und Kaufpreisen führt. Auch in Schweinfurt hält die starke Nachfrage weiterhin an. Das geht aus dem neuen Wohnimmobilienmarktbericht der HypoVereinsbank zu Mainfranken hervor.

Diese Trends konnte auch die Pandemie nicht abschwächen. Das Gegenteil sei der Fall, sagt Harry Bermüller, Regionalbereichsleiter Nordbayern für das Privatkundengeschäft der HypoVereinsbank: „Wohnimmobilien sind noch begehrter als vor der Krise und verteuern sich somit weiter. Eine spürbare Entlastung des Wohnungsmarktes konnte bisher noch nicht erreicht werden“. Neben dem begrenzten Neubauangebot führte die Pandemie auch zu eingeschränkten Verkaufsaktivitäten auf dem Bestandsmarkt.

Der aktuell ausgeprägte Angebotsmangel hat damit den Druck auf die Preise erheblich verstärkt. Auch im Würzburger Umland ist angesichts der positiven ökonomischen und demografischen Rahmendaten sowie des anhaltend günstigen Finanzierungsumfelds die Immobiliennachfrage unter Corona-Bedingungen nicht eingebrochen. Mieten und Kaufpreise haben unter den lang andauernden Lockdowns weitverbreitet angezogen. Vor allem die größeren und mit vielfältiger Infrastruktur ausgestatteten Gemeinden Gerbrunn, Höchberg sowie Veitshöchheim sind als Wohnstandorte im Würzburger Umland besonders beliebt. Dies schlägt sich in höheren Immobilienpreisen nieder.

Seit 2015 wird im Landkreis wieder mehr gebaut. Dabei steigt insbesondere die Anzahl an Wohnungen in Mehrfamilienhäusern (Miet- und Eigentumswohnungen), im Jahr 2020 sogar merklich. Angesichts des anhaltenden Zinstiefs ist die Wohnimmobiliennachfrage auch in Schweinfurt trotz der vielfältigen Beeinträchtigungen der letzten 18 Monate ungebrochen.

Die Bautätigkeit hat in den vergangenen beiden Jahren deutlich angezogen und bewegt sich fast wieder auf dem hohen Niveau Mitte der 1990erJahre. Nach dem Abzug der US-Streitkräfte boten die Flächen der ehemaligen Kaserne für den Wohnungsbau bedeutende Potenziale, vor allem das ehemalige Wohnquartier „Askren Manors“. Dort entsteht seit einigen Jahren der neue Stadtteil „Bellevue“ mit rund 650 Wohneinheiten. Die trotz der hohen Nachfrage sehr niedrige Zahl von neu gebauten Eigenheimen spiegelt den ausgeprägten Baulandmangel für den individuellen Hausbau wider.

Pandemie beflügelt zusätzlich die Eigenheimnachfrage

„Die langen Home-Office-Zeiten haben neben der anhaltenden Niedrigzinsphase die schon rege Nachfrage nach Eigenheimen und Baugrundstücken nicht nur bei Familien zusätzlich beflügelt“, stellt Ernst Wild, Gutachter für Immobilienbewertung der HypoVereinsbank in Nordbayern, fest. „Das eigene Haus ist derzeit besonders gefragt. Nach den Erfahrungen im Lockdown erscheint es begehrter dennje“, so Wild.

Ansprechende Immobilien finden in Würzburg nahezu überall einen Käufer. Folglich hat sich der lang anhaltende Preisauftrieb über alle Eigenheimtypen hinweg sogar nochmal leicht beschleunigt. Gleichzeitig fehlen Freiflächen für Neubausiedlungen, sodass immer mehr Familien ins Umland ausweichen. In den gewachsenen Wohnlagen beleben zudem Ausweicheffekte die Nachfrage nach älteren Häusern. In der Zukunft wird das Angebot an Grundstücken und vor allem an schlüsselfertigen Gebäuden zunehmen, denn zwei neue Flächen sollen demnächst auf den Markt kommen:

„Waidmannsteige“ / Lengfeld (Reihenhäuser vom Bauträger, 22 Grundstücke für Ein- und Zweifamilienhäuser). Die Erschließung der letzten beiden Quartiere im „Hubland“ soll bis Ende 2021 abgeschlossen sein (u. a. 120 Reihen- und Kettenhäuser, Vermarktung der ca. 50 Bauplätze). Auch im Würzburger Umland richtet sich die Hauptnachfrage in der ländlichen bzw. kleinstädtischen Siedlungsstruktur nach wie vor auf Baugrundstücke und Eigenheime. Diese wird verstärkt durchInteressenten aus Würzburg. Neue Baugebiete werden immer seltener geplant, die Flächen sind meist schon vor Baubeginn vermarktet.

Die Bestrebungen der Kommunen, vorhandenes Bauland zu mobilisieren, scheitern vielfach an der mangelnden Verkaufs- bzw. Verwertungsbereitschaft der Eigentümer. Folglich steigen die Preise für Baugrund sowie für ältere Eigenheime in stadtnahen und bevorzugten Lagen überproportional. In ländlichen Gegenden ist dies weniger ausgeprägt. Das Bauland ist auch im Schweinfurter Stadtgebiet knapp, was zu den anhaltenden Preissteigerungen auch bei älteren Eigenheimen beiträgt. Vor diesem Hintergrund und wegen der etwas günstigeren Bodenpreise zieht es viele Bauwillige in die Umlandgemeinden – vor allem in jene mit guter Anbindung.

Folglich stiegen auch dort die Bodenpreise deutlich. Während sie in Sennfeld und Gochsheim (100 –230 € / m²) nahezu auf dem Niveau der einfachen bis mittleren Lagen von Schweinfurt liegen, ist Grund und Boden in Schonungen und Grafenrheinfeld noch etwas preiswerter (maximal 170 € / m²).

Eigentumswohnungen: Preisentwicklung wieder auf Niveau vor der Pandemie

Nach Irritationen zu Pandemiebeginn hatte die Nachfrage nach Eigentumswohnungen in Mainfranken vor allem in den Monaten zwischen den Lockdowns angezogen. Gut ausgestattete Wohnungen sind in beliebten zentralen Würzburger Wohnlagen bei Eigennutzern gefragt. Kapitalanleger beleben aber auch das Geschäft im weiteren Stadtgebiet. Die Preisentwicklung knüpft an die hohen Wachstumsraten der Vorkrisenzeit an. Als Preisbeschleuniger wirkt eine geringe Anzahl an Verkaufsofferten, besonders ältere Objekte werden nur in geringer Anzahl angeboten. Die Spitzenpreise im Neubau haben die Marke von 5.500 € / m² geknackt.

Im Jahr 2020 erreichte die Zahl neuer Eigentumswohnungen im Würzburger Umland mit rund 220 WE den höchsten Wert seit der Jahrtausendwende. Vor allem kleine Maßnahmen oftmals auf Abrissgrundstücken sorgen für ein ansprechendes kleinteiliges Angebot. Bei guter Marktaufnahme liegen die Spitzenpreise bei mindestens 3.400 € / m² und haben in Veitshöchheim die Marke von 5.000 € / m² deutlich überschritten. Die Vermarktungsperspektivenhaben sich deutlich verbessert, die Preise für ältere Einheiten haben angezogen.

Auch in Schweinfurt sind Eigentumswohnungen aktuell gut verkäuflich. Im Zentrum und in bevorzugten Stadtvierteln sind neue ebenso wie ältere Einheiten besonders bei Eigennutzern gefragt. Vor allem in Bellevue entstehen immer wieder Neubauten. Günstigere Objekte finden sich im Wiederverkauf, weshalb auch in weniger gesuchten Lagen eine lebhafte Nachfrage herrscht und die Preise dort steigen.

Finanzierung von Wohnimmobilien: Möglichst lang

In Bezug auf die Finanzierung der Wohnimmobilien beobachtet die HypoVereinsbank bei ihren Kunden in Mainfranken in der Breite ein sehr rationales Verhalten bei der Finanzierungsentscheidung. „Im Moment bringen unsere Privatkunden bei der Immobilienfinanzierung trotz der hohen Kaufpreise rund 20 Prozent Eigenkapital mit“, erklärt Regionalbereichsleiter Harry Bermüller. „Bei der vermögenderen Private Banking-Klientel in der Region liegt der Eigenkapitalanteil nochmal deutlich höher bei bis zu 40 Prozent“, so Bermüller.

In diesem Kundensegment verzeichnet die Bank, unabhängig vom Thema Baufinanzierung, grundsätzlich auch die stärkste Wachstumsdynamik: „Aufgrund der hohen Nachfrage gerade durch die Erbengeneration, insbesondere zu Themen wie Vermögensnachfolgeplanung und nachhaltige Geldanlage, haben wir insbesondere unser Angebot im Private Banking nochmals vertieft“, sagt Bermüller. „Hier sehen wir auch künftig weitere Wachstumschancen in der Region“, so der Regionalbereichsleiter.

In der Immobilienfinanzierung entscheiden sich aufgrund der niedrigen Zinsen in allen Kundensegmenten, im Filialgeschäft wie auch im Private Banking, immer mehr Immobilienkäufer für sehr lange Zinsbindungen mit bis zu 30 Jahren: „Unsere Kundschaft in Mainfranken möchte sich die derzeit niedrigen Zinsen so lange wie möglich sichern und achtet auf Planungssicherheit und nicht nur auf den niedrigeren Zins bei kurzen Laufzeiten“, so Bermüller. „Außerdem empfehlen wir, die Zinsersparnis in eine höhere Tilgung fließen zu lassen“. Aktuell beträgt die anfängliche Tilgung durchschnittlich drei Prozent.

Trotz abgeflachter Mietpreiskurve weiter Druck auf dem Mietmarkt

Die pandemiebedingt geringeren Zuzüge sowie die schwächere Umzugsbereitschaft haben den Druck auf den Mietwohnungsmarkt in Würzburg ein wenig reduziert, sodass sich die üblichenMietsteigerungen abgeflacht haben. Mieten unter 9 € / m² sind dennoch selten geworden. In sehr guten Lagen liegen die Preise bei bis zu 15 € / m². Die große Zahl an Studierenden dominiert vor allem die Nachfrage nach kleinen sowie WG-tauglichen Objekten (3- bis 4-Zimmer-Wohnungen).

Hier konkurrieren Wohngemeinschaften mit Familien um die wenigen Angebote. Angesichts minimaler Leerstände (1,7 %) ist in den letzten Jahren der Mietwohnungsbau angesprungen, u. a. mit dem Bau mehrerer Studierendenwohnheime. Vor dem Hintergrund des angespannten Würzburger Mietwohnungsmarkts ziehen immer mehr Auswärtige ins Umland. Dies lässt das verfügbare Angebot schrumpfen und die Mieten ansteigen. Die Preisspanne bewegt sich zwischen 7,00 € / m² und 10,50 € / m² in den günstigeren, kleineren Orten und erreicht bis zu 12,50 € / m² in den größeren Kommunen.

Auch für Schweinfurt gilt: Mietwohnraum ist knapp, der Leerstand liegt unterhalb der notwendigen Fluktuationsreserve (2 %). Daher ist der Neubau angesprungen (u. a. rd. 120 WE in Bellevue durch SWG Schweinfurt). Attraktive innenstadtnahe Mietwohnungen kosten inzwischen bis zu 10,50 € / m².

Prognose: Weitere leichte Preissteigerung trotz Pandemie wahrscheinlich

Die krisenbedingten wirtschaftlichen Risiken (u. a. Insolvenzen, Arbeitslosigkeit) und deren Auswirkungen auf die Wohnraumnachfrage sind in der jetzigen Spätphase der Pandemie weniger spürbar als erwartet. Das Marktumfeld bleibt mit Blick auf das Zinsniveau und den stabilen Einwohnerstand weiterhin positiv, weitere leichte Preissteigerungen sind wahrscheinlich. Der Wohnungsmarkt im Umland ist eng mit der wirtschaftlichen und demografischen Entwicklung in Würzburg verwoben. Die vorherrschende Marktanspannung in der Residenzstadt wird künftig noch weitere Interessenten in das Umland ausweichen lassen. Insbesondere die Nachfrage nach Baugrundstücken und Eigenheimen sollte hoch bleiben. Angesichts des Flächenmangels und des inzwischen hohen Preisniveaus dürfte auch die Nachfrage nach Eigentumswohnungen steigen. Somit sind die Vermarktungsbedingungen für Wohnungen vor allem in gut angebundenen und infrastrukturell gut ausgestatteten Standorten derzeit günstig.

In Schweinfurt kann ebenso weiterhineine gleichbleibende Immobiliennachfrage erwartet werden. Dennoch wird eine allmähliche Abschwächung der Nachfrage und in der Folge auch des Preisanstiegs mit jedem weiteren Jahr des Immobilienbooms wahrscheinlicher. Die im Zuge der zunehmenden Alterung sinkende Bevölkerungszahl sollte mittelfristig zu einer weiteren Entspannung und zu veränderten Ansprüchen an das Immobilienangebot sorgen. Barrierefreie Angebote und kostengünstige kleinere Mietwohnungen werden von dieser Klientel verstärkt nachgefragt werden.

Banktrends: Nachhaltigkeit bei Geldanlage und klimafreundliche Sanierung oder Bau

In allen Servicebereichen profitieren Kunden immer mehr von digitalen und somit papierlosen Angeboten, die auch den Papierverbrauch der Bank innerhalb von zehn Jahren um 64 Prozent reduzierten: Bis 2023 will die Bank bei der Abwicklung ihrer Prozesse komplett auf Papier verzichten. Generell verstärkt sich der Nachhaltigkeitstrend auch mit der jungen Erbengeneration in der Vermögensnachfolgeplanung und das Thema nachhaltige Geldanlage wird damit an Bedeutung weiter gewinnen: „Drei von vier Deutschen legen Wert auf Nachhaltigkeitsaspekte bei ihrer Geldanlage und auch in der Baufinanzierung. Auf diesen Trend gehen wir verstärkt mit entsprechenden Nachhaltigkeitsvarianten in der Vermögensverwaltung, durch aktive Thematisierung in der Anlageberatung und ein integriertes KfW-Angebot bei klimafreundlichen Finanzierungen ein“, erläutert Regionalbereichsleiter Bermüller.

So profitieren Kunden neben Tilgungszuschüssen der KfW von einem Zinsrabatt (0,10 Basispunkte) auf die HVB-Finanzierung, wenn ein KfW 261- oder KfW 262-Darlehen abgeschlossen wird. Beide KfW-Programme fördern die Sanierung oder den Bau einer Immobilie mit klimafreundlichen KfW-Energieeffizienzhaus Standards.

Anmerkung: Die Mieten und Preise sind das Ergebnis von Analysen der HVB-Immobiliengutachter basierend auf eigenen Daten und Erfahrungswerten, die im Rahmen der Immobilienbewertung und Gutachtenerstellung anfallen sowie der Aus- und Bewertung diverser öffentlich zugänglicher Quellen.